Jaką umową zabezpieczyć mieszkanie?

Wiele niedokończonych inwestycji i głośne upadki firm deweloperskich
w okresie ostatnich dwóch lat spowodowały, że klienci zaczęli nieufnie
podchodzić do kwestii podpisywania umów z deweloperami. Dodatkowo ten
stan rzeczy wzmocniły wielokrotne próby stosowania niedozwolonych zapisów
w umowach przez tzw. „jednorazowych deweloperów”, którzy rozpoczęli
działalność w okresie boomu budowlanego. Jak zatem samą umową klient
może zabezpieczyć się przed nieprzewidzianym i niekorzystnym obrotem
spraw?

Różnica pomiędzy umowami

Zapewne niewielu przyszłych klientów, którzy decydują się na zakup mieszkania, ma
świadomość, że umowę przedwstępną można zawrzeć w dwojaki sposób: w formie
cywilnoprawnej lub notarialnej. Obie formy umowy są dla stron jednakowo wiążące.
W przypadku podpisania umowy w formie aktu notarialnego klient może mieć swoje
roszczenie o zawarcie umowy docelowej wpisane do księgi wieczystej
nieruchomości, którą zobowiązuje się kupić, natomiast roszczenie z umowy
cywilnoprawnej nie jest przez sąd ujawniane w księdze wieczystej. Taki wpis jest
zabezpieczeniem rzeczowym, czyli dającym większe szanse na spełnienie roszczeń
klienta w przypadku, gdy deweloper ogłosi upadłość. - Forma notarialna umowy
przedwstępnej umożliwia uzyskanie sądowego doprowadzenia do zawarcia umowy
przyrzeczonej, co ma znaczenie w sytuacji, gdy deweloper stwarza problemy i nie
chce tejże umowy podpisać - argumentuje Tomasz Stoga, członek rady
merytorycznej Polskiego Związku Firm Deweloperskich Wrocław, prezes zarządu
INKOM S.A. Różnica wynika także z faktu, że przy zawarciu umowy notarialnej klient
może odzyskać mieszkanie, dzięki umowie cywilnoprawnej – tylko pieniądze,
ponieważ umowa notarialna daje prawo egzekwowania wykonania umowy, natomiast
umowa “zwykła” jedynie prawo dochodzenia odszkodowania za jej niedotrzymanie. -
Wszelkie zmiany umowy również muszą mieć formę aktu notarialnego, zatem
deweloper nie może postanowień tej umowy zmienić bez zgody klienta – dodaje
Tomasz Stoga.

Obecny stan i przyszłość umów przedwstępnych

Jeśli wszyscy klienci wybieraliby notarialną formę umowy przedwstępnej, a wszyscy
deweloperzy umożliwialiby jej zawarcie, w takiej formie zawierane byłoby 100 %
umów. Obecnie praktyka dowodzi, że notarialną umowę wybiera około 50 %
nabywców.

Problem przy podpisywaniu umów przedwstępnych zniknie w sposób naturalny,
kiedy, tak jak w przypadku np. Szwecji, deweloperom będzie wolno sprzedawać tylko
gotowe lokale. Jednak obecnie nie przewiduje się zmian Kodeksu cywilnego
mających na celu zniesienie swobody zawierania umów.

Uczciwy i otwarty deweloper

Nie wszyscy deweloperzy informują przyszłych nabywców o takiej możliwości,
bowiem jedna umowa od drugiej różni się przede wszystkim posiadanymi przez
klienta prawami do dochodzenia swoich roszczeń. Należy się wzbraniać przed
firmami, które wprost nie podają takiej informacji zainteresowanym. Jest to jedna z
możliwości weryfikacji. Warto także sprawdzić, czy firma należy do Polskiego
Związku Firm Deweloperskich. Obecność w PZFD wymusza także przedstawienie
umowy przedwstępnej i przyrzeczonej przed podpisaniem jej przez klienta. Te
zachowania regulują: Kodeks Dobrych Praktyk oraz Katalog Zasady Umowy
Deweloperskiej. Zatem, jeżeli firma deweloperska prowadzi politykę pełnej
otwartości, nie będzie stawiała żadnych ograniczeń co do wyboru formy umowy
przedwstępnej czy ukrywała zapisów w dokumencie.

 

PZFD Wrocław to grupa jedenastu firm deweloperskich, działających w stolicy Dolnego Śląska,
zrzeszonych wokół idei „Budujemy Wrocław i standardy branży deweloperskiej”. W skład związku
wchodzą firmy: Archicom, ATAL, BRE.locum, DACH BUD, DOM.developer Wrocław, GEO Mieszkanie
i Dom, INKOM, MADAR DEVELOPER, PROFIT Development, RELIGA, Vantage Development. To
pierwszy i jedyny taki przypadek, gdy deweloperzy z jednego miasta nie tylko ze sobą konkurują, ale
również chcą współpracować.